事業用物件レポート/学習塾

学習塾の物件探し
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UTR不動産では、マンションなど居住用の物件とともに、事務所や飲食店などの事業用物件も取り扱っております。事業用は探す企業様もプロですし、お相手する不動産会社の方もプロ。今回は学習塾に適した物件探しの依頼をお受けしました。企業様は物件を見る時のチェック・ポイントも違います。事業用物件っていったいどんな世界?

学習塾に適した立地とは
居住用なら駅の徒歩圏、飲食店なら繁華街の1階が人気筋ですが、学習塾ではちょっと事情が異なります。市内の学習塾を調べてみると約200校で、そのうち八王子駅の近くにあるのは、早稲田塾、明光義塾などの大手様です。中学受験〜高校受験〜大学受験と対象もさまざま。今回は小学生向けの学習塾様がお客様でした。

事業用物件では、まず「○○坪くらい」と物件の広さの指定をいただきます。居住用物件は主に2DKや3LDKなどの間取りで、事業用物件は坪いくらで賃料を表示します。実は両方とも、坪当たりいくらで賃料設定を割り出しているんです。事業用は見当をつけられる間取りがないので、物件面積だけで表示します。

次に立地条件となるわけですが、小学生対象の塾ということもあり、住宅地の近くでお探しでした。最後が交通の便。通学手段は自転車を前提にします。生徒全員分の駐輪スペースが必要で、子どもさんが歩道を通って通学できることと、通学路の途中に交通量の多い道路がないことも重要です。たとえ渋滞で有名な道路沿いでも自転車には影響なし。歩道さえあれば大丈夫だそう。
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間取りと内装
退去時の現状回復も、マンションはお掃除程度ですが、事業用は壁の塗り直しを含め、次の入居者がそのまま使える状態まで現状回復工事をしていただいています。居住用では入居者が間取りをそのまま利用するのに対して、事業用ではパーテーションの設置、配管・配線変更を含めた内装工事をして使うことが多いので、その分費用が嵩んでしまうのです。工事は一般に管理会社が手配します。建物履歴管理をしっかりしておかないと、次の工事の時や消防点検で大変な手間がかかります。

ですから、内見の段階では事業用物件はまっさらなスペースだけになっています。チェーン展開をされている学習塾様の多くは専門の施工会社と契約されており、内見は何度かに渡って行われることがほとんどです。1度目は物件の立地や内部の広さを、2度目は施工会社様が同行されて、水道配管、空調関係をはじめ、電気容量、電話回線容量などを念入りにチェックされます。
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看板
学習塾様が物件をチェックする時のポイントに、看板設置許可の有無が大きなウェイトを占めます。お聞きすると「学習塾は看板命」だそう。そういえば、窓に塾の名前を大きく掲げ、「○年度合格、□□大学○人、△△大学○人」と実績をアピールしているところが多いですよね。

この看板、どのビルでも許可されるわけではないんです。建物内のフロア案内はデザイン統一のため、管理会社側でお名前を入れるケースがほとんどですが、建物の側面に取り付ける袖看板や、店鋪のガラスに書き込む窓看板は建物の美感にも影響しますので、派手な看板を嫌うオーナー様もいらっしゃいます。また、看板には、物件の賃料とは別に月々設置使用料がかかります。

1ビル1店舗
事業用物件には「1ビル1店舗」というルールがあります。同じビル内でご商売の競合がおきないよう配慮するもので、例えば同じ診療科の医院を2つ入れない、美容院も1つ、歯科医院も1つ。

物件によっては契約書に明記されることもある「1ビル1店舗」。競合する企業様の場合は、必ず先住の入居者様に確認をとります。試しに、市内のビルにどんなお店が入っているか見てください。日本酒を出すお店と洋酒のお店、和風料理とスパゲティ屋さんは入っているかもしれませんが、全フロア学習塾はないでしょ?

学習塾様の場合では、高校受験と大学受験の塾なら住み分けられますが、同じ高校受験が対象なら1ビル1つに限定されます。今回は雑居ビルではなく、住宅街の小さな建物を探していらっしゃったのでクリアできました。

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某店鋪の袖看板。
スケッチでは上品なサーモンピンクだったのに、取り付けられたらなんとも派手なピンク色でした。「スケッチで了解を得たはずだ」と反論されると、もう何にも言えません。
パソコンでプリントされたものは蛍光色がおとなしい色で発色するようですね。
前を通るたびに今だに反省の日々です。

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by u-t-r | 2010-02-23 19:17 | 事業用物件レポート

UTR不動産です。八王子の歴史や暮らしをコツコツ取材しています。基本は「直接ご本人に会ってお話しを聞く!」。地元の話題が多いですが、どうぞお付き合いのほどを。


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