賃貸管理日記/3万円台ワンルーム-1

3万円台のワンルーム(前編)
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学園都市八王子。この不況の中で、お子さんを進学させる親御さんは大変でしょう。
地方から上京される学生さんだと、さらに月々のお家賃・生活費までかかってしまいます。お部屋探しの第一歩は、まず家賃にかけられるご予算を決めることから。最近多いご要望は「なるべくお得なお部屋。できたら3万円台でありませんか?」。

アルバイトで生活費稼ぎ
お客様が3万円台を目安にされるのは、仕送り額と生活費のバランスからでしょう。お話しを伺っていると、7〜10万円/月のケースが多いように思います。中には、学費だけ親御さんのご負担、仕送りなしで生活費を賄う苦学生さんだっているんです。学校に通いながらアルバイトといっても、1〜2年時は授業も多いし、3年時ともなると就職活動で時間も自由になりません。そうなると3万円台がギリギリの選択になります。

幸いなことに八王子ではお得なお家賃の物件が増えつつあります。学生さん向けワンルームの最多価格帯は35,000円から39,000円の間くらい。平成初期に建てられた建物の減価償却が進んだという背景も見逃せません。こんな時代だからこそ、学生さんご家族と同じように賃貸経営だって我慢のしどころです。ほんの数年前まで5万円台だったお部屋を3万円台に値下げした例も。
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お家賃下がっています
不動産会社のホームページは賃料の安い順に物件リストが並んでいます。これを見て、賃料のランクをそのままお部屋のレベルと勘違いされる方もいますが、一概にそうとは言い切れません。全体的にお家賃相場が下がっている中で、賃料が3万円台になったお部屋もありますし、人気物件で4万円台のお家賃を下げないお部屋だってあるんです。内見に行くと両物件ともほぼ同じ広さ・内装だったりすることも珍しくありません。

賃料設定基準は主に立地と広さ。周辺のコンビニや商店街への近さなどは考慮されないので、駅からの徒歩分数が同じ・部屋面積が同じでも住み心地はけっこう変わります。中にはどこで憶えたか「わけあり物件じゃないの?」なんてご質問もいただきます。いえいえ、私ども不動産会社には説明責任がございますので、万一履歴があるお部屋だったら、ちゃんとご説明いたします。お得なお部屋には別の理由があるんです。

2m2の差
お部屋の広さとお家賃の関係は、15〜18m2で3万円台、20m2以上だと4万5千円ほど。18m2と20m2って、わずか2m2しか変わらないじゃないの!と思われるかもしれません。数字上は小さな差でも実際に部屋に入るとずいぶん印象が違うのが20m2のライン。

例えばお風呂とトイレ。学生さんのほとんどは、独立型をご希望なさいますが、20m2を境に1箇所にまとまったユニットタイプか、バス・トイレ独立型かの違いになって現れます。人気筋は18m2〜18m2よりちょっと広いお部屋で独立型。残念ながら極めて数が少ないレア物件なんです。秋口の推薦入学ラッシュの時、真っ先に埋まっていってしまいます。
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お得な物件の理由
賃料算定にはもう1つ要素があります。それは建物にかけたコストの回収。築年度が古い物件ほどお家賃が下がる傾向にあります。先きに「平成初期に建てられた建物の減価償却が進んだ」と書きましたが、この年代のワンルーム、ほとんどが18m2以下で、バス・トイレもユニットタイプが主流なんです。

他の理由をあげれば…。ある学校には近いが、他の学校に行くのはちょっと不便。駅からの道筋に坂道がある。近くにコンビにがない。などの理由で空きがちのお部屋もあります。ホームページの写真の写りが悪いというケースもあるかもしれませんね。そういうお部屋の最安値は2万7千円。ちょっと前まで4万円台のお家賃で募集していました。

そんなに差がある?3万円台のお部屋
最近お問合せが多くなった3万円台ですが、お家賃の先入観ゆえか「我慢を強いる」ような目で内見をされる方もいらっしゃいます。内見で実際に回ってみられれば分かりますが、お部屋の広さこそちょっと狭いものの、立地・設備にさほどの差はありません。

そんなに差があるんでしょうか、3万円台と4万円台。
論より証拠。後編では実際に3万円台のお部屋の写真を公開します。

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●:「俺の学生時代は四畳半や六畳の貸間がほとんどだった」
○:「狭く感じませんでした?」
●:「中には三畳間に住んでるやつもいたからね」
○:「さ・三畳!」
●:「手足を延ばすと全部壁につく(笑)」
○:「お風呂はどうしていたんですか?」
●:「毎日銭湯通い。神田川の世界だな」

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→後編へ続く

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by u-t-r | 2010-03-23 16:20 | 賃貸管理日記(ワンルーム)

UTR不動産です。八王子の歴史や暮らしをコツコツ取材しています。基本は「直接ご本人に会ってお話しを聞く!」。地元の話題が多いですが、どうぞお付き合いのほどを。


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