賃貸管理日記/ワンルーム探し

八王子でワンルームを探すコツ
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八王子は今年も間もなく内見ラッシュのシーズンになります。推薦入学の学生さんが、合格とともにいっせいにお部屋探しをはじめる時期、初めて八王子に住まわれる方に向けて、地元のワンルームマンション事情をまとめてみました。

八王子はどんな街?
八王子は、甲州街道を中心に発展した街です。
JR中央線を境に北側と南側に別れ、北側は古くから栄えた甲州街道を中心とした繁華街。賃貸物件は繁華街を過ぎた浅川沿いや、国道16号線の周辺部に数が多いんです。北側の鉄道の駅は、京王線「京王八王子」か、JR八高線「北八王子」の2駅。主に徒歩かバス移動が中心になります。
一方、南側はJR横浜線と京王線、京王高尾線が通っているため鉄道の便は比較的良好です。静かな住環境に恵まれているものの、開けているのは駅周辺だけで、ちょっと離れると店舗の数が少なく買い物に不便します。アルバイトの求人も北側ほど多くはありません。
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昭和50年(1975年)前後までは、八王子駅北口放射線ロードと甲州街道沿いの商店街が街の中心でした。その後、各大学・各種学校の八王子移転や周辺の工業団地の開発が進み、しだいに通勤通学乗降客の多い北口付近にお店が増えていきます。八王子SOGOと東急スクエアの完成により、今では駅周辺が八王子の中心街となりました。
昭和60年(1985年)、独身者向けマンションの建設ラッシュが始まります。当時は企業勤めの方と学生さんで部屋の取り合いになり、現在も多く残る築20年前後のワンルームマンションはその時代に建築されました。

下の図は八王子駅周辺の用途地域図のうち、商業地域と準商業地域をピンク色で示したもの。ワンルームが多いのはこの地域の周辺部です。徒歩時間でいえば八王子駅から10〜15分前後。駅周辺は物件数が少なく、築年数は新しいもののお家賃はかなり高くなってしまいます。
→八王子の用途地域
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代表的なお部屋
ワンルームマンションは「3点ユニット」タイプが多いのが特徴です。
「3点ユニット」とは、バス・トイレ・洗面をセットにしたユニットで水まわりをコンパクトにまとめ、その分を居室スペースに割り当てるために考えられた間取りです。最近は、お風呂とトイレが別々のお部屋をご希望の学生さんが増えました。ここ10年以内に建てられた新築物件では別れたタイプもありますが、居室の広さが8〜10帖、その分お家賃はお高めです。
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住んで一番気になるのは収納スペースです。今どきはベッド生活を送る方が増えており、居室にベッドを入れ、テーブル兼用のコタツとテレビを置くと、それだけでお部屋がいっぱいになってしまいます。作り付け収納がある物件がほとんどですが、その容積はまちまちです。最も多いのが左側のタイプ、中には右側のようにに大きな洋服入れ兼用収納を備えたお部屋も。
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毎日の調理に使うコンロにも時代の流れがあります。ワンルームで一番多いのは今でもコイル式電気コンロですが、新築物件ではIHとガスが主流です。火力の点でガスをと希望される方、ガスコンロが設置されているお部屋は、築年数が経っているか新築かの両極端になります。
その他の設備関係の情報は「今どきのワンルーム設備事情」にまとめてあります。一度ご覧になってください。
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お部屋を探す範囲
通常、通勤通学する場所を中心に放射状に探していくわけですが、八王子の場合はJR八王子駅が多くのスクールバスの発着点になっているのがポイント。ですから「電車に乗って通うかどうか」が最初の選択になります。上り電車は思ったより早めに終わってしまうのでご注意を。ちなみに平日の八王子駅で中央線新宿行き終電は午後11時44分、高尾行きは午前1時29分でした。
参考:JR東日本「駅の時刻表」

物件探しは、駅北口徒歩○○分とか、○○町と決めつけず、ゾーンを広くお考えください。八王子駅近くには廉価な物件は少なく、市街地外周部の徒歩10〜15分圏にワンルームが集中しています。場所によるお家賃の差がほとんどないので、お得な物件を探すなら、少し範囲を広げてお考えになる方が確率が高くなります。

「通学に便利な学校のそばがいい」、そうおっしゃる方が多いです。住むには不便だし、買い物もわざわざ市街地まで出ることになりますよ。八王子の各学校は市街中心部にはなく、周辺に点在しているんです。交通機関のチェックは鉄道だけでなくスクールバスや路線バスを含めて確認された方がいいですね。スクールバス発着点で一番多いのが八王子駅北口。橋本駅からも何校か出ているようです。
UTR不動産がまとめた学校別おすすめエリアです。当社が学校別にお薦めしているエリアと、各校のHP一覧を掲載しました。ご参考になさってください。

お家賃の相場
お家賃も重要な条件です。
八王子エリアが他の地域と一番違うのは、周辺一帯のお家賃相場が変わらないこと。例えば中央線高尾〜日野までの間、横浜線片倉〜橋本、八高線、京王線、いずれも距離に関係なく似たようなお家賃です。どの駅でもたいした差がないことにご留意ください。間取りによっても多少上下しますが、立地条件による差はほとんどなく、徒歩15分前後です。
むしろ物件の築年数や広さによる金額差の方が大きいのです。およそ10年周期で新しいマンションが建築され、それにつれて部屋の広さや設備が充実しつつあります。新しいものほど広く、お家賃が高くなります。

一番古い築25年前後の物件で35,000〜45,000円、お部屋の広さは15〜16m2ほど。3点ユニット・電気コンロ付き。
築15年前後の物件は50,000〜55,000円、お部屋の広さ20〜23m2、3点ユニットが多く、まれにバス・トイレ別のものも。
築5年前後の物件は70,000円以上、お部屋の広さ25〜30m2、バス・トイレ別、パウダールーム、浴室乾燥機など設備が充実しています。

探しはじめは、ある程度ご予算に幅を持ってお考えになることをお薦めします。「もう少し便利な場所がいい」などの理由で、せっかく入居したお部屋を引っ越されるケースが実はけっこうあり、そうなると敷金・礼金分が無駄になってしまいます。まず、色々なお部屋を実際に内見してみて、その中からご希望の条件にそった物件を選ばれる方が現実的です。

ネットで下見
このあたりはどんな街並なんだろう?
物件案内チラシやホームページだけでは伝わらない情報があります。そこで活用したいのが地図情報表示サイト。住所を入力すれば、建物周辺の航空写真や近隣の様子などを画像で閲覧できます。便利な時代になりましたね。
Googleマップ
Google Earth
マップファン
Mapion

イチオシは、Mapionのキョリ測です。地図表示とともに、各地点の移動距離を測ることができます。同時に徒歩での分数、自転車での分数も計算できます。

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最近はお部屋探しをネットで行う方がほとんどです。サイトで物件検索、気に入ったお部屋を見つけてメールフォームで問合せ。なかなか返事が返ってこない、メールが短くて書き方がぶっきらぼう。正直いいまして、不動産会社のネットスキルはそんなに高くありません。ホームページに掲載している物件は、取扱物件のほんの一部であることも多いんです。

「詳しくは電話でお問合せください」は、私たちの悲鳴みたいなもの。すみません、ネットの向こう側には人当たりのいいおじさんがいるんですけどね。なにせメールで2行書くのに10分もかかってたり、若い子に打ってもらったりが現状なんです。

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後編「バーチャル・ワンルーム内見会」に続く

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by u-t-r | 2009-08-25 16:35 | 賃貸管理日記(ワンルーム)

UTR不動産です。八王子の歴史や暮らしをコツコツ取材しています。基本は「直接ご本人に会ってお話しを聞く!」。地元の話題が多いですが、どうぞお付き合いのほどを。


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