事業用物件レポート/用途地域その1

八王子の用途地域 その1

私どもUTR不動産では、マンションなどの居住用物件とともに事務所や店舗・飲食店などの事業用物件も取り扱っております。事業のプロであるお客様相手だと、打合せの様相も居住用とはかなり変わってきます。

用途地域とは
通行人が多い通り、近隣に競合店舗が見当たらない住宅地、店舗を出したら売上げUP間違いなし!残念ながら立地のいい場所だからといって、好きな用途の建物を建てられるわけではありません。事業用物件探しでお客様が真っ先にチェックされるのが「用途地域」です。
工場・倉庫用地を探されるお客様の場合は、特に用途制限(用地地域による建築物の用途制限)に敏感です。中には商業地域・近隣商業地域では許可されない施設もあり、仮に建てられるとしても、周辺に住宅が増えると振動や騒音などで将来締め出しを受ける恐れがあるので、より慎重にならざるを得ないからでしょう。
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ステンドグラスのように入り組んだ模様が、八王子駅周辺の用途地域図です。
「用途地域」とは、「都市計画法」「地域地区」に定められた土地利用の用途制限で、どの場所にどんな建物を建てられるかが細かく定められています。用途の指定は12種類に別れ、それぞれの目的に応じて建物の種類や建ぺい率、容積率、高さ制限などの建築制限が課せられます。宅建(宅地建物取引主任者資格試験)で必ず出題される基本中の基本です。
八王子駅周辺を例にとって、具体的に解説してみましょう。
※記事中の用途地域図は概略図です。
※それぞれの画像をクリックすると拡大します。

●第一種低層住居専用地域
京王高尾線沿線や浅川越えの富士見町近辺に広がる、一戸建て住宅が建ち並ぶ地域にあたります。「第一種低層住居専用地域」は、低層住宅の良好な住居環境を保護するために定められています。
そのため用途制限も厳しく、住宅、学校などの他は、店舗等に関しての制約が大きくなります。50平方mまでの住居を兼ねた一定条件の店舗や、小規模な公共施設、小中学校、診療所など。小規模な店舗兼用住宅は大丈夫ですが、通常のコンビニは建てられません。
(主な場所)
富士見町、緑町、山田町、小比企町、打越町、北野など。
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●第二種低層住居専用地域(掲載エリアに該当する用途地域はありません)
住宅に加え、150平方mまでの一定条件の店舗等が建てられます。ここならコンビニもOKです。駅前を抜け、住宅地に入った直後の通りのイメージ。

●第一種中高層住居専用地域
近隣商業地域や準工業地域に隣接した場所にあるのが、第一種中高層住居専用地域。中高層住宅とは、平たく言えば3階建以上のアパートやマンションのことです。八王子では、北野駅周辺や浅川越えの大和田町などに位置しています。
中高層住宅に加え、500平方m以内の店舗等や、中規模な病院などが建てられます。1階にコンビニなど店舗が入ったマンションが多くなるのも特長の1つです。
(主な場所)
大和田町、暁町、富士見町、北野町など。
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●第二種中高層住居専用地域
子安公園通り越えの子安町や緑町、北野街道の道路沿いなどに指定されているのが第二種中高層住居専用地域。「萬歴」は万町、「歯が痛い!ヘルプ!」のわきもと歯科子安クリニック様は子安町です。3階建以上のアパートやマンションに加え、たとえば小規模のスーパー、映画館、1,500平方mまでの一定条件の店舗や事務所等、やや広めの店舗・事務所が建てられます。近隣の住宅に住んでいる方が買い物に来られる商店街があります。
(主な場所)
万町、子安町、緑町、片倉町、小比企町など。
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●第一種住居地域
八王子駅・西八王子駅の南口側、浅川越えの大和田町、北野駅周辺が第一種住居地域です。地図で見ると駅まで徒歩圏の場所が多いですね。住宅以外の用途にも比較的ゆるやかです。交通が便利な場所に建つマンションのそばに買い物に便利なスーパーがある場所です。
3,000平方mまでの一定条件の店舗・事務所・ホテル等、中規模のスーパー、小規模のホテル、中小の運動施設、その他中規模の店舗・事務所などが建てられます。
(主な場所)
万町、子安町、緑町、大和田町、北野町など。
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●第二種住居地域
近隣商業地域に面しているのが第二種住居地域。一定規模以上の車庫などは禁止されていますが、商業施設や事務所等に対しては規制がゆるやかです。八王子では繁華街の飛び地のようになっています。
10,000平方mまでの一定条件の店舗・事務所・ホテル・パチンコ屋・カラオケボックスなどが建てられます。大きめのスーパーや商業店舗・事務所などが出店するのがこの地域です。
(主な場所)
子安町、新町など。
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用途地域によって、利用できる業種や建物は色々な制限を受けますが、場所を選ばず開業できるオールマイティなものもあります。分かりますか?
答えは、お寺などの宗教施設、保育所、公衆浴場、診療所、交番、公衆電話など。
なるほど。確かに住宅地にも工業地帯にも必要な施設です。
一方、制約の厳しいのはお酒を出す店舗や、火薬・石油・ガス等の危険物を取扱う工場など。
花火工場の隣が従業員用マンションで、通り前には赤提灯。なんてことはありえないんです。

→「用途地域その2」へ続く

参考資料:東京都都市整備局 都市計画情報インターネット提供サービス
by u-t-r | 2009-06-09 16:37 | 事業用物件レポート

UTR不動産です。八王子の歴史や暮らしをコツコツ取材しています。基本は「現地で直接お話しを聞く!」。地元の話題が多いですが、どうぞお付き合いのほどを。


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